[奇观]深圳中信城开信悦湾 / Farrells 法雷尔[28P] [复制链接]

Farrells 携手中信城开历时三年于深圳湾畔打造国际艺术区的封面之作—— 信悦湾。作为中信城开信悦系列的标杆典范，同时是深圳湾滨海地段稀缺的顶奢豪宅，亦是蛇口湾国际艺术区的领航项目之一，Farrells如何通过城市设计、建筑产品布局、复合交通设计、地产开发与公共利益平衡，逐步构造这个地标级项目？本文将作深入解析。

信悦湾坐落于粤港澳大湾区的核心—— 深圳湾东角头，西倚蛇口山、南临深圳歌剧院、东接口岸与大桥，享一线海景直眺香港。作为片区罕见的纯大户型顶豪社区，设计以景观优先原则布局每一户，出门即达地铁站与艺术区，既保障了豪宅的私密性，又兼具国际艺术区的开放度与游客便利性。

面对香港的国际口岸门户
工作历程

Farrells工作历程
昔日蛇口东角头以工业仓储与航运码头功能为主，伴随深圳特区40多年的发展历程，现已转变为城市配套成熟的顶级地段。籍由深圳歌剧院的建设契机，该项目作为歌剧院及深圳湾的封面背景，中信城开及南山区规划与自然资源局，对信悦湾的设计与品质设定了高水准要求。Farrells自2022年起受委托开展东角头片区的城市设计工作，研究范围涵盖以歌剧院为核心的近88公顷周边区域，为后续的国际竞赛奠定了信悦湾的基础布局，保证公共利益与地产开发的平衡。2023年，Farrells在SOM,Zaha,PC&P,GMP,Jerde等高手云集的国际竞赛中胜出，承担该项目的总设计师工作，带领业内一线顾问公司进行精细化设计工作。2024年，Farrells与深圳市城市规划与设计研究院携手，对蛇口湾国际艺术区自东角头至海上世界约355公顷范围，进行城市设计统筹。

项目团队列表
航运转型·艺湾启幕

1983年-蛇口湾旧貌 来源网络
Farrells 凭借深厚的城市设计经验，为片区构建了城市升级整体框架—— 以歌剧院为核心文化支点，将其单点能量拓展为“山海连城・湾区门户・艺术街区” 的复合文化圈，打造兼具自然禀赋与人文底蕴的城市名片，为深圳从“功能城市” 迈向“人文城市” 谱写关键篇章。这一转型愿景的落地，则通过三大核心规划策略实现：
其一，打造高渗透的滨海空间。Farrells提议将高层塔楼后退，释放前排滨海地面空间，打造小尺度商业与文化街区，形成与歌剧院南北呼应的“泛演绎”式公共空间，东西贯通至蛇口山公园形成滨海活力景观商业带。

塔楼后退，释放出低密度滨水商业空间

高渗透性的商业街区

250 米超塔引领新地标群

与深圳湾多座超塔建筑共塑天际线

从深圳湾大桥方向眺望信悦湾地标建筑群
其三，构建高效互联的立体交通网络。作为拥有60 年TOD 领域实践经验的设计团队，Farrells 在项目早期便预留未来交通灵活性，通过与深圳地铁集团协调优化布局，设置下沉广场实现地铁站与商业街区的无缝衔接；同时整合首层、二层与地下步行系统，打造“出地铁即到家” 的高效体验，既提升居民生活便利性，也为物业价值赋能；更通过漫游层直联歌剧院艺术街区，实现全域场景动线互通。

多层立体连接

地铁口无缝衔接下沉广场
望山亲海·共拥海景

湾区首席海景，聆听世界级山海交响
信悦湾在高容积率的要求下，始终坚持户型景观优先的原则。塔楼沿建筑退线外围散点排布，有效减少楼栋对视，保障城市界面通透。塔楼朝向保证每栋楼最大化享有约一万平米中心花园与外部海景，更形成富有序列感、疏密有致的空间层次。
在建筑单体设计上，通过高达12米的架空层，确保首层住户即位于约20米的观海高度，实现“户户观海”。单侧布局核心筒的布局方式也最大限度地拓宽了住户的景观界面。地标塔楼高度达250米，住宅塔楼则在161米至192米之间高低错落，共同勾勒出和谐灵动的城市轮廓。

中心花园
无界社区·共享与私密
信悦湾打破了传统“围墙社区”的模式，以“开放融合的超级底盘”实现了公众开放与顶奢豪宅私密性的平衡。

地标塔楼空中平台花园

开放融合的超级底盘
地面及地下空间集中布局超1 万㎡公共配套，涵盖商业、社康、公交首末站等空间；后勤动线独立且视觉隐蔽，确保人视界面整洁有序。二层之上的住宅架空层，则打造为“泛社交邻里客厅”，提供会客接待、康体健身、儿童游乐、长者交流等空间，增进社群互动。

多重功能垂直布局

单元门庭以中轴对称布局升华归家仪式， 通透玻璃体量将架空层花园景致尽收眼底
主大堂围绕中心下沉花园布局，搭配艺术环廊，打造兼具仪式感与放松感的归家体验。双大堂设计（步行仪式大堂+ 交通出行大堂），结合裙房入口悬挑一体化造型，打造高奢酒店式落客尊贵体验。

首层入口——委婉而奢隐的归家礼序
环幕户型・全景瞰湾
信悦湾主力户型客厅采用270°环幕无角柱设计，搭配弯弧玻璃、提升推拉门与大固定扇，将深圳湾大桥、歌剧院与城市繁华段全景引入室内，尽揽湾区美景。L形阳台则进一步延伸了观景界面，无遮挡直面海港景观。

L形景观阳台
立面美学·海韵极简
建筑立面以“现代极简”为基调，融入深圳滨海城市特质：柔和曲线造型如同风帆与海浪，与南侧深圳歌剧院呼应；基座则以“海浪拍打岩石”为灵感，采用多种砂岩质感石材，形成水平层叠线条，托起通透轻盈的塔楼，形成强烈质感对比。

厚重感的石材裙房托起通透轻盈的塔楼

地标塔楼大堂 —— 海韵元素贯通室内外空间
塔楼的海景界面配置落地单元式幕墙，最大化窗地比，提升采光通透度；开启扇选用落地平推窗，进一步优化观景体验。立面设计兼顾不同视角的观赏感受 —— 远观建筑群是含蓄优雅的都市人居画卷，中观是光影流转的空间雕塑，近观则是细节精致的材质美学，尽显立面设计巧思。

立面叙事——从城市画卷到细节雕刻的尺度演进
山海艺术·湾居典范
信悦湾将稀缺山海资源、艺术氛围与TOD高效模式深度融合，勾勒出大湾区理想生活范本。建筑已超越住宅本身，更成为连接自然、贯通人文、激活社区的纽带，重新定义了湾区滨海生活的内涵与高度。未来，这座山海间的地标群将持续焕发活力，见证这一片区向世界级艺术区华丽演进。

与歌剧院共鸣，与山海共生——深圳湾的时代封面
项目信息
业主：中信城开
城市设计、建筑设计与全专业总控：Farrells法雷尔
项目规模：研究范围87.8公顷；重点地块占地面积：10.8公顷；重点地块建筑面积：395,335㎡
设计时间：2022年至今
主创设计师：Stefan Krummeck, Cedric Tang邓柏基
项目总监：卢颂芝
商务负责人：李秀琪
城市设计团队：杨寅莹、毕晓希、陈旻、叶宜衡、张安淇、吴矢勤、缪嘉容
整体规划与建筑设计团队：陈君杰、骆浩辉、Matthew Donkersley、罗潇潇、郭天宇、陈旻、张舒钰、宋逸飞、蔡昌佑、张安淇、尹康而、夏元勋、汤佳林、黄正
合作单位
住宅规划顾问及平面产品设计：AUBE欧博设计
幕墙设计：EFC创羿建筑工程咨询
灯光设计：MOA大音创设工程设计
结构设计（商业）：ARUP奥雅纳工程
机电设计（商业）：ARUP奥雅纳工程
当地设计院（一期施工图设计）：华艺设计
结构设计（住宅）：千典设计
景观设计：JTL加特林景观设计
住宅入口大堂、会所及架空层设计：CCD郑中设计
住宅户优及装饰设计：真工环境艺术设计
住宅户优及装饰设计：IFG伊波莱茨建筑设计
住宅户优及装饰设计：CCD郑中设计
基坑支护设计：深圳市工勘岩土集团
地铁连接通道及交通：深圳市市政设计研究院
公交首末站及道路开口：深圳市深达交通规划设计研究院
住宅风洞试验：广东省建筑科学研究院集团
除特别标注以外，文中图片版权©Farrells

信悦湾的“地标炼成”并非靠一张蓝图一蹴而就，而是 Farrells 把“城市设计—交通基建—地产开发—公共利益”四条主线拧成一股绳，三年三步、层层递进“织”出来的。可以把它拆解为“五个关键操作系统”，每一步都同时回答“房子怎么卖”和“城市怎么好”这两个看似矛盾的问题。

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1. 城市设计系统：把“歌剧院单点”变成“文化能量场”
- 88 ha 研究范围先做“减法”——让塔楼集体后退 30–80 m，把前排 0 压到 24 m 以下，一次性让出 1.2 km 连续滨海“城市客厅”。  
- 再做“加法”——用“小街区+密路网”把 395 335 m² 的住宅商业切成 8 个 45 m×45 m 的可穿越地块，打通 3 条视觉通廊（蛇口山→歌剧院→深圳湾），保证 70 % 市民步行 3 min 能看到海。  
- 最后“乘法”——250 m 地标塔楼放在地铁枢纽正上方，成为“视觉锚点”，与深圳湾 1 号、中国华润大厦形成“品”字形天际线，资产溢价一次性锁定。

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2. 交通分层系统：把“地铁口”升级成“城市基盘”
- 竖向 5 层：地面公交→±0 商业层→-7 m 地铁换乘→-11 m 车库→-15 m 市政下穿。提前 1 年跟地铁集团做“口袋协议”，把 13 号线东角头站站台直接嵌进地块红线，地铁施工与地下室同步开挖，节省 6 个月工期。  
- 水平 3 网：二层连廊（居民归家）+ 地面慢行（游客商业）+ 地下通廊（地铁→歌剧院），三线在 0 换乘距离内立体交汇，实现“地铁出站 2 min 到住宅大堂、4 min 到歌剧院观众厅”。  
- 价值转化：地铁直连使沿街商铺层高 6 m、进深 20 m 的黄金“地铁口金角”溢价 35 %，反哺政府要求的 10 000 m² 公共配套（社康、公交首末站、社区文化）全部自持零租金。

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3. 产品布局系统：把“高容积率”翻译成“户户海景”
- 塔楼摆位：用“外围环形+内部点式”把 10 栋住宅全部旋转 15–30°，规避对视角，每户至少 30 % 窗地比直面深圳湾；同时让出中央 1 万 m² 私家花园，实现 161–192 m 高层的“视线平层化”。  
- 户型“三把刀”：  
  ① 270° 环幕端厅 + 无角柱弯弧玻璃，实现 40 m 连续观景面；  
  ② L 形阳台进深 2.4 m，取消栏杆立柱，把“建筑外框”变成“望远镜”；  
  ③ 核心筒单侧化，每户 3 面采光，把“交通核”变成“观景背景板”。  
- 结果：在 6.0 容积率下做到 100 % 户型观海、80 % 户型观山、100 % 户型观园，溢价率比同片区毛坯均价高出 48 %。

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4. 公共利益系统：把“围墙豪宅”拆解成“超级底盘”
- 地面 100 % 公共化：首层 6 m 架空全部打开，形成 1.2 km 连续骑楼；商业、社康、公交首末站集中布置在北侧“冷区”，住宅入口隐藏在南侧“暖区”，人视 80 % 面积看不到围墙。  
- 二层以上 100 % 私密化：住宅大堂抬到 +7 m，与公共流线物理断开；访客须通过“社区客厅”转闸才能进入电梯厅，实现“开放不放纵”。  
- 政府一次性获得：10 000 m² 公配 + 800 m 滨海步道 + 24 h 穿越权，片区整体评估地价反而提升 12 %，实现“豪宅越私密，城市越公共”的反直觉双赢。

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5. 立面与品牌系统：把“住宅楼”升维成“深圳湾雕塑”
- 城市尺度：250 m 塔楼以“风帆”弧形收分，顶部做了 18 m 高“玻璃灯塔”，与歌剧院“海之光”主题呼应；白天是雕塑，夜晚是 light beacon，成为深港口岸 3 km 视线走廊的“第一立面”。  
- 街区尺度：基座用 3 种砂岩质感石材做 1.5 m 水平层叠，模拟“海浪拍岸”，塔楼用 0.4 m 弧形铝板和超白玻，形成“岩石上长出的玻璃帆”——远观是整体，近看有细部，给游客“打卡点”。  
- 资产尺度：单元式幕墙把窗地比推到 0.42，比常规豪宅高 30 %；落地平推窗 2.7 m×1.8 m 单扇承重 450 kg，采用德国 G-U 隐藏五金，保证 20 万次开启不变形——“面子”成为“卖点”，“里子”成为“交付力”。

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结语：一条“开发红线”变成“城市金线”
Farrells 用三年时间把一条原本只围合 10.8 ha 的地产红线，织进 355 ha 的城市金线：  
- 对政府——贡献了 1.2 km 公共海岸、10 000 m² 民生配套、24 h 步行穿越权，片区整体土地价值提升 12 %；  
- 对运营商——通过 TOD+海景+艺术区三重溢价，把住宅均价拉到深圳湾第一梯队，现金流回缩短 8 个月；  
- 对市民——获得一座“可以走进的豪宅”，歌剧院—蛇口山—深圳湾第一次被真正“连成一片”。  

信悦湾的底层逻辑不是“豪宅做公共配套”，而是“把公共配套做成豪宅最大的溢价点”。当房子成为城市雕塑、地铁成为自家电梯、海景成为客厅背景，地标就不再是高度，而是“高度+温度”——这大概是 Farrells 给深圳湾未来 30 年写下的注脚。